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譲渡所得について(^^♪

2015-11-05COLUMN
税理士の奥村です。

最近、一般の方からや士業の方から譲渡所得の質問が多くなって来ました。

譲渡所得の詳細については、鹿児島収益ドットコムのサイトに「売った時の税金」として掲載させて頂いております。そちらもご参考にして頂ければと思います。

先日、福岡の中古住宅の仲介をさせて頂いた時にも、売った時に税金かかりますか?と質問がありました。色んな方から購入してかた大分、経っているから税金かかるかもよ…と言われたそうです。

その場で、ざっと計算し、譲渡所得はかかりませんよ!と説明させて頂きました。凄く安心されていました(^^♪

譲渡所得は、一般の方がなかなか理解し辛いものです。不安になったら直ぐに相談して下さい!!

簡単に説明しますと、

売値−(取得費+売る時にかかった費用)=譲渡益であれば譲渡所得がかかります。しかし、譲渡損になれば税金は何も発生しないのです。

収益ビルなどの不動産投資をされている方は、毎年所得税の確定申告をしているはずです。確定申告の際に、収入から必要経費を差引いて、不動産所得を出していると思います。この際に、必要経費の欄に減価償却費と出てきていると思います。

不動産を取得してから、売却するまでの間は毎年一定の金額ずつ減価償却をしていきます。

1億円で収益ビルを買ったとして、例えば土地3千万円、建物7千万円だとすると、建物については毎年定額法で償却されます。10年後に売却しようと考えた時の建物の簿価が4千万だったとしたら、これに土地3千万円を足して7千万円が取得費の項目に入ります。(買った時の司法書士手数料や登録免許税もお忘れなく!!)

次に売る時にかかった費用ですが、これは不動産屋さんの仲介料、登記料、その他売る為にかかった費用の一切を入れることが出来ます。しかし、事業所得や不動産所得、法人税の申告と異なり、譲渡所得の申告については算入できる経費は非常に限定されています。

例えば、戸建を取り壊して、土地を売ったとします。

戸建の取り壊し費用は、1年以内に売れた場合に算入することが認められています。しかし、その間、土地を管理する為に、シルバー人材センターに草刈りをお願いしたりする費用は原則認められていません。

不動産所得、事業所得、法人税の確定申告は帳簿方式ですので使った経費は元帳の中に記載されることになります。

しかし譲渡所得の売った時の経費は、譲渡所得用の申告用紙に何使ったのか全て記載しなければならず、意外と目立ちます。多分、余計なものを入れるとすぐに電話がくるかもしれません。

譲渡所得は対策が非常に難しいと思って下さい。


ところで、福岡で仲介させて頂きましたお客様は、戸建を相続で取得されていました。その場合の取得費ってどうなるの?という疑問がわきます。

この場合には、被相続人が取得した価額を相続人が引き継ぐことになります。例えば夫が3千万円で購入したマイホームを、その10年後に相続で取得し、5年後に売却した場合には、取得価額3千万円を15年で減価償却して取得価額を算定します。

取得価額も引き継ぎますが、取得日も引き継ぐことをお忘れなく!!

また、福岡のお客様は、売ったお金で新築マンションに住替えをされるということでした。

このような場合には、マイホームを売った時の特別控除3千万円やマイホームを買い替えた場合の譲渡益の繰延べ、マイホームを売った時に生じた譲渡損失の損益通算などの特例があります。特例については非常に複雑ですので、ここでの説明は割愛させて頂きますが、このような特例があるとだけ覚えておいて下さい!!
 

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